黨國英：城鎮化與土地制度改革
“土地本來不是問題”
土地在我看來本來不是什么問題，但是在我們國家卻成為了一個重大的問題，這個判斷是需要有一個分析。
首先我們對土地做一個總量的分析，地球上的陸地面積有1.5億平方公里，中國土地按照做經濟地理的專家給出的結論，我們大概是60億畝適合人類居住，人均有4.4畝。我們在座的各位您有多少地？你幾平方都沒有，你住樓房分攤到你的面積也不是你的地，70年以后要收回去，我們沒有地。因為我們的地是公有的，我們沒有地，從法理上講是這樣的。
單從我們擁有土地資源量來看，我認為這樣的一個土地資源狀況根本不影響中國城市化。我非常喜歡把中國跟歐洲的荷蘭做比較，因為荷蘭土地制度被美國學者認為是“世界上最好的土地制度”。荷蘭的城市化也很受人推崇，都認為它是一個綠色、低碳、可持續的發展模式，說荷蘭的城市是緊湊型城市。
我們拿荷蘭做比較來算一個賬，荷蘭的每畝城市用地的產出大概是160萬人民幣，深圳是153萬，我覺得深圳人民應該自豪，我猜測要比長三角的核心區都要高。荷蘭的水平應該是歐洲中等的水平，經濟發展較好的佛山南海大約是26萬，中國的平均數是30萬。如果我們通過努力，全國的城市用地產出都達到深圳的水平，我們的GDP總量可以翻5倍。翻5倍是什么概念？毫無疑問是發達國家 的狀況，各種指數都能夠滿足發達國家標準的要求。僅僅現有的城市用地不用擴張，就足以滿足我們經濟增長的需要，而且空間特別大，這是我說的本來土地不是問題。
問題是我們的土地浪費嚴重，GDP每增長1%，對耕地的占用和日本快速發展時期做比較，我們有這樣的一些數據。我們的狀態不好，我們大概是日本的1/8。所以問題不是沒有地，也不是城市地不夠用，而是浪費嚴重。再從中國的居住品質上來看，我認為我們的居住形態有重大的問題。我們的居住形態能不能達到歐美的水平？有沒有這個可能性？其實可以，至少達到歐洲平均水平本來沒有問題。因為我們的建設用地當大概是5億畝，城鎮村及工礦占地4.6億畝，假定土地利用的存量可以調整，能不能切出來9千萬畝做住宅用地？應該可以。存量調整很困難，我們不能把現有高樓都炸掉，不能把大量的已經是工廠的地方變成居民區；這樣做有一定困難。如果我們做增量調整的話有沒有這個可能性？完全有可能性。這是“土地不成為問題”的又一個條件。
土地不成為問題還要講到農業，中國農業會怎么樣呢？大家覺得這個進步很大，我們吃的、喝的、穿的看起來都沒有問題，其實不然。本來我們的農業可以更好，中國人的吃飯水平可以更高。中國的谷物單產是美國的78%左右，如果我們的單產達到美國的水平，全國播種12億畝就搞定了，12億畝的糧食播種就行了。我們現在實際上糧食播種峰值大概是18億畝，12億畝是2/3的面積，這里面包括了一年兩季復種指數的問題。我們18億畝的地只播種12億畝可以讓一些地休息、可以輪作，可以少用化肥、少用農藥。因為12億畝一畝地1千斤就是6億噸，滿足口糧、飼料用糧、滿足浪費都全部搞定，更不用說還有其他的50億畝的草地及更多林地的產出。
“土地制度何以成為問題”
土地本來不是問題，但是我們偏偏遇到了問題。究竟遇到了什么樣的問題，這個事情人們并不是太清楚，經常說土地有問題、有問題，究竟遇到了什么問題？怎么樣概括？我談一下我的看法。
農村農業的問題
中國農業在國際市場上的競爭力嚴重低下，如果我們的農產品價格特別是谷物價格降低30%（當然今年降得很厲害，小麥、玉米從去年的1塊錢一斤降低了30%），就有可能和國際市場形成一個抗衡的價格。但是，按目前的條件，玉米、小麥賣7毛錢的話這個地農民沒法種了，甚至大農場都沒法種了，因為大農場的地租率很高。國家如果提價，農民交的糧要大量進國庫，甚至走私進來的糧也要交給國庫。我們庫存的糧不一定全部是中國農民種的，還有國外的。中亞的糧食都來了，原來認為中亞的農業不好，人家小麥現在可以賣7毛錢一斤。如果我們的價格不是足夠高，我們的農民就難以種地，就要嚴重地虧損；如果足夠高，國家財政又負擔不了，原因是我們的成本高。這是我們的狀況。
這個問題我進一步往深說，中國人的吃飯成本受農業成本的影響，我們的吃飯開支占總開支的比重是30%，美國人是12.6%，這是比較新的數據。一個國家的吃飯成本低，就可以使這個國家的老百姓敢于消費，可以使這個國家的老百姓不一定成天想著要儲蓄，可以使這個國家的國民職業選擇的行為發生變化，就敢跳槽、敢炒老板的魷魚。人的一生吃飯沒有問題，住房沒有問題，何懼之有？一輩子做一件事情，即使做不成功，也能夠很好地活下去，人就膽子大。7%的美國公民從農業部領到食物券，如果住房再廉價的話，這個老百姓一生何懼之有？衣服也不貴、鞋也不貴，有中國大量的廉價的衣服和鞋子。這樣它的國民創新可以不留后路。在我看來美國人的創新一個重要的原因就是恩格爾系數低，生活成本低。
我們現在跟美國的關系比較緊張，有人研究過當代戰爭，當代戰爭基本上是歐美人勝利。他們認為有三個原因：一個是技術，一個是紀律，還有一個是后勤保障。技術的開發大多來自于民間，所以糧食的成本、吃飯的成本，看起來不大的問題，其實在我們這里問題相當大。
中國農業成本為什么這么高？我們要做一個解釋的話就有很多的話要說，它與我們的集體土地制度有關系。我覺得集體經濟在法學上的歸類比經濟學上的歸類更容易理解，就是社區共同共有。舉一個例子，社區的一條馬路肯定是社區共同共有，需要不需要？需要。馬路不能切割到每一家。但是經營性的資產比如我用這個地種糧食、用這個地養魚，這個要不要社區共同共有？其實是不需要的。但是我們就搞了社區共同共有，思想不明晰、理論不徹底、方法步驟猶抱琵琶半遮面，留了很多的問題。
變革我們的傳統集體經濟制度，是我們降低農業效率的一個主要的因素。我在江蘇鹽城做調查，發現在土地規模適當集中之后，農業成本可以降30%。但是擴大規模遇到一個很大的問題，土地集中到一定的規模以后遇到一個最大的問題就是地租，中國農業地租率之高全世界可能獨一無二，我們的地租幾乎要把所有的農業純收入都包括進去。我說的是“純收入”，不是“盈利”。
原來有些規?；霓r場還希望通過規?；a生一點利益，也就是要滿足資本利潤率大于零的要求。但是遇到糧價下跌10%就夠嗆了，所以今年的情況就是好多搞規模經營的租地農場退地，干不下去了。這樣一個制度是農業效率低的一個主要的原因，我把他概括成好幾個方面，因為時間的問題我就不一一說了。
公權不當干預私權。財產制度是一個基本的權利配置，一般來說通過革命取得政權以后就要把財產權通過法律固定下來，權利要明晰、法治要完善。美國人早期掠奪印第安人的土地過程是極不規范的，五花八門可以非常殘酷的。甚至美國早期一些人在西部圈大量的土地，后期的人又來爭奪，這里頭也充滿了欺詐。
斗爭時期結束以后一定要有完善的法規體系，這個體系建立起來以后要有一定的穩定性。我們中國的特點看了《土地承包法》就知道了，我們要調地，2/3的村民或者是村民代表同意以后就可以調地。如果你是農業投資者，你到那個地方投資把地包過來了，人家村委開了一個會2/3的人同意調地，影響到你的這個合同，你不就抓瞎了嗎？2/3或者是多數原則決定一個公共事務可以，決定一個基本財產的分配就不合適，如同一個單元樓的居民開了一個會，2/3的人通過以后，比如說把您家里的電視機說我們要搬走了，你能接受么？這就是一個道理?；矩敭a制度要穩定，不能變來變去，不能三年一小調五年一大調。
前年我在都江堰做調查，當地費了很大力氣把土地確權完成了，國家也給了補貼，拍了衛星片子，搞了電子“魚鱗冊”。后來我跟他們的領導聊天，他們說我們最近又要調地，因為人口發生變化了，我說你這樣調地沒有人舉報或上訪嗎？“沒有，大家都愿意”。我說這是每家的財產啊，怎么會這樣呢？“大家認為不是財產，大家認為就是公地，公地就應該不斷地去規劃?！蔽艺f你這個狀況有利于土地保護嗎？“要這樣說的話，當然不利于?！鞭r民什么都知道，按我們長期奉行的制度，讓大家心里頭有了一個嚴重的不適應市場經濟的一個扭曲的認知，就是土地是公地，需要根據人口變化不斷調地。這個認識與中央的意見不一致。
中國城市的問題
具體來說中國城市居住形態出了巨大的問題。我先定義什么叫“居住形態”，我對居住形態做了這么幾個方面的內涵的確定，宅基地所有權或者使用權是誰的？這是決定居住形態的一個要素。你住的是樓房還是平房？居住區占城市建成區面積的比重有多大？第四點，富人與窮人適度混合還是分離居住，這也是一個居住形態。還有通勤距離有多遠也是一個因素。
我們首先考量居住形態的本身，然后考量這個居住形態給我們一系列其他的發展所帶來的影響。中國人主要是住樓房，我把這概括成“集體主義的居住形態”。集體主義的居住形態用圖片來解釋就是這個狀況.為什么是集體主義的居住形態？推開你的單元門就是公共空間，或者就是別人的地方。你的那個土地證不可能是你一家一個證，是一個集體的證。土地是集體的，你要退出你就連房子一起賣了以后得到一個錢，包含了土地的份額。你說退出，方式是把你這個單元拆了以后重建行不行？不行。宅基地上有我一塊地，我現在把我的房子拆了我要種一棵樹行不行？不行。因為物理性質決定了沒有可能性。這就是集體主義的居住形態，我后面要說到，這個危害特別大。這樣的一個居住形態有什么樣的影響。環境心理學家研究的結果就是人容易得病。在座的可能說“我沒有得病啊”，人們都這樣想。不可能人人都要病，但是比例會大上10%就不得了了。所以這是有說法的，實際上中國看風水先生用的是《黃帝宅經》也有類似的說法，風水科學的那一部分講的風向、陽光，有沒有可能發生泥石流等等，他講的有的是有道理的，有的是披了偽科學的外衣。這是人類科學研究的一個成果。
香港和新加坡的城市居住形態對我們大陸非常有影響，《南華早報》曾委托一家著名調查公司做了一項研究，結果表明，香港人的生活品質不是太高。近四分之三的上海居民說，他們覺得在上海生活感到安全；北京在這方面名列第二，比例為62%。只有49%的香港人說在香港有安全感，但這比內地居民的平均數高一個百分點。僅44%的香港人說他們與家人相處融洽；內地居民的這一比例為81%。涉及與朋友和同事的關系時，情況也是如此。一半的內地受訪者對生活環境感到滿意，而香港人的比例還不到三分之一。香港居民對空氣質量更為不滿，盡管內地城市的空氣污染嚴重得多。
對高密度居住環境與人的心理和生理惡變之間關系研究，環境心理學已經有明確結論。VANVEIET研究發現，高密度住宅對成人和兒童都有負面影響。住在多層或高層住宅中的孩子，在一些生活技巧的學習上發展較遲鈍，且容易感染呼吸道疾病，較富于侵略性，容易失眠，神經系統病變發作的機率較高，社交能力較差。研究者還指出，樓層越多的住宅對居住者負面影響越大，對于只有“父母、子女”的核心家庭來說，負面影響更大。住在高密度住宅區內，會導致更強烈的擁擠感，并且出現其它負面態度，如知覺到的控制、安全、隱私與滿足感降低，與其他居民的關系品質惡化。
居住過密會影響人口的出生率，這是我自己閱讀過的研究文獻表明，居住過密以后會影響到人口的出生率，我們現在計劃生育有一些松動，松動以后發現人還不是太愿意生孩子，要達到人口更替的水平好像難以保證。為什么呢？我看的文獻是，人的生活密度太大，同性戀的比重會增加，這是人家研究的結果，不是我說的。我揣測人作為一個生物體他就自發形成一個自我調整的機制。
城市土地不夠，我剛才說了本來我們的城市土地是夠的，動態地看我們是日本產出能力的1/8，我剛才說了深圳的情況要好。但是都覺得土地不夠用，都跑到國土資源部要指標，我去參觀過一些開發區，這些開發區大得令我發笑，接待區有一個巨大的衛生間。你搞那么大的衛生間干什么呢？地多嘛，地多就任性。車間里面有娛樂設施，我去到一個大企業看到這樣的情況。
“三舊”改造能不能把這個改過來？國家搞的“三舊”改造確實有成績，但是花了九牛二虎之力結果不是太令人滿意，我得到一塊地以后如果我用不了就賣行不行？不行，因為我們土地交易是政府壟斷的。我自己有100畝我賣上30畝，普遍形成這樣的一個市場，增值了以后按增值收費，但我們不是這樣的一個概念。所以土地的浪費主要是要素的市場定價機制沒有形成。
我們遇到農業的問題、城市的問題，特別是居住品質的問題。居住品質的問題。大家知道現在一些有錢人、一些白領往國外跑，一個個看著熟悉的朋友辦了綠卡或者是辦了移民走掉了，原因之一是買了一個財產權。我們買商品房是70年，買一個小產權房你會面臨房子被拆掉的危險。北京獨棟房子的價格非常高，樓房其實也是一樣，是東京的10倍或者20倍。北京的某房地產開發商老拿中國的樓房和國外的獨棟房子比，這個價格怎么能比？說中國的價格還不貴，你不是欺負人嘛，你認為大家都不識字??？所以我們確實有問題。
面對這樣的一個問題，我們當然希望改革，要改革首先是觀念要調整，當然最重要的是領導觀念要調整。老的領導前輩說嚴重的問題是教育農民，農民當然需要教育，但是我歷年觀察，農民的思想解放程度其實不亞于干部，有時候嚴重的問題是教育領導。
現代社會各類資產可以被貨幣來衡量，都可以貨幣化，可以證券化。我們經濟學上講的一個普遍的基本知識就是，要素的價值或者是價格是由它的邊際生產力決定的，土地也一樣。土地、資本、勞動力的價格都由它的邊際生產力決定的。有這樣一個定價，你有資本要轉化成土地，你就通過市場交易，按照合理的價格轉化成土地。反過來也可以。我最想說的是，我們沒有理由對土地的產權政策實行另外一套。資本是要素，我們資本可以私人擁有，土地不行。這個首先在邏輯上站不住腳的，這個觀念首先要調整。
我注意到歐美國家的土地利用一個重大變化，過去我們沒太關注，私人擁有的土地可以拿出來做公共用途。我們看到歐美有一些公園或者說一些保護地，就是私人拿出來的土地。我們在歐美旅行，你要走到一個公園里頭，其實走到了人家私人土地上。你放心他不會讓惡狗來咬你，但是你也不能牽著惡狗去里面溜彎，這個非常明確，法律規定非常細。我說的意思是，不要以為手里頭有一塊地就一定如何如何。
我給大家放兩組數據，這組數據是美國農場的財產構成，他的財產構成下面黃色基本上是土地，上面的綠色是其他的財產。你和這個比較一下，農場的財產構成是剛才的情況，但是農場的收入構成相反，收入構成是取自土地上的收入很低，而取自農場以外的其他的收入很高。當然我們首先想到這個定價不合理，但是它很有可能是合理的，因為這個問題討論起來復雜。但是有一點我認為可以明確，就是農民的收入越來越不決定于土地，決定于他的人力資源，他在整體農業產業鏈上的工作決定了他的收入。如果僅僅決定于土地，那農民的收入基于土地的收入會比重更大。產業鏈上的資本沒有計入他的資本構成，投資者是別人，你是人力資本，是一個勞動者。勞動者的人力資本不是你的財產構成，統計上是這樣的。
我想通過這個講一個道理，土地不重要。聽起來又是聳人聽聞，土地怎么能不重要呢？沒有土地我們何以生活？物理上是重要，發展的貢獻不重要。我們近幾百年全世界的經濟增長不是因為土地增長，地球表面積就這么大，但我們的投資增加了，因為我們教育等等一系列的原因，人力資本水平提高了。所以我說“土地不重要”有一個特別的含義，誰成天把土地掛在嘴上，說這個土地一定要如何如何，不然的話又會如何如何，土地是農民的社會保障，土地你要弄不好的話，或者說學習歐美的話就天下大亂了，土地被兼并了農民會造反，這屬于幾百年前的事情。
如果當代領導人要抱著幾百年前的思想來治國，這個事情就麻煩了。所以一定要告訴他，土地對于經濟增長來講可能不重要，但是你要弄壞它的話，有意把事情搞壞，那對經濟增長是有破壞的，我覺得要這樣的認識。
同志們知道現在中央領導人特別推崇中國文化傳統，廣義的文化包括了產權規則。我們中國的傳統文化有一個重要的特點是：土地私有。夏商周漢民族發育，至少從秦開始我們實行土地私有，這是中國的傳統。
歐洲的傳統是什么？歐洲的基督教傳統就有土地公有思想，歐洲的土地管理實踐是，長期土地不能買賣，土地不能買賣就是限制產權，不能自由買賣的，跟我們中國不一樣。你也可以認為它是一個準公有資產。這個幾百年前逐漸發生了變化，這樣一個土地私有的思想奠定之后，誰不贊成？馬克思不贊成。馬克思的思想在歐洲思想的進化過程當中，我覺得他有一點復古主義。他本人的目的是解決社會問題，希望有一個更平等的社會。但有一位著名學者講過“陽光之下無新事”，真正的創新特別是思想創新是特別困難的。
這樣的話我們就面臨一個麻煩，我們尊崇中國的傳統和堅持什么就形成一個矛盾，我覺得這是我們一定層面上政治家的一個最大的糾結，這個怎么擺平？近代為什么落后原因也很多，滿人南下之后對于我們中國的土地產權形成了一個嚴重的破壞。游牧民族的產權保護意識弱于農業民族。改革開放以來之所以我們進步了，因為我們不是強化了傳統集體所有制，而是通過承包制來弱化集體所有權。我們希望大家認真地讀一下《土地承包法》，如果對這個問題有興趣，按照《土地承包法》的規則，土地所有權沒有什么意義。要把土地所有制區別為名義上的所有制和經濟意義上的所有制，這是馬克思講過的，很重要。英國名義上的土地都是國王的，你從英國前期的歷史來看，國王的思想已經發生了變化了我就是想解釋這個糾結，幾千年的傳統，土地不能買賣，后來確定了這樣一個土地產權制，它是進步還是反動？我認為是進步，我認為歐洲人的進步和產權的確立很有關系。如果是進步的話馬克思的意義又做何理解呢？我們中國幾千年的傳統包含了這樣一個土地的規則，他又是怎么樣評價。所以我們需要思考，這個問題一定要思考清楚，一定要有中立的一個思考。我體會馬克思的理想是要建立一個平等的社會，采用什么工具是比較其次的事情。對當代中國理解更深刻的是鄧小平。
我對西方國家的土地制度的變化做了一個梳理，美國大量的土地是國有，所以不能講私有化，但是我們確實注意到私有產權本身在發生變化，以至于當代政府對私有權不當一回事，不害怕。為什么不害怕？限制用途，你不能胡來。荷蘭的土地制度變成了世界最好，我訪問過一個農場主，這個農場主告訴我，他要在他的70、80公頃地進行改動，他的設施用地、他房子的占地是3畝左右，我說你能不能蓋一個房子賣給城里人？他直搖頭，說絕沒有可能性，說管得特別嚴，不能改變用途。
政府對產權限制的另一個辦法，是限制私密范圍。你有100公頃地，你如果把你100公頃地全部圈起來的話，政府要收你的稅，收你的稅足以讓你難以承受。因為你搞農業不可能圈，如果圈起來，一定是搞成一個私家的花園。這樣的法律就逼迫一些人把大量的林地完全向社會開放。我在蘇格蘭的一個鄉村酒店住過，我看見那么大的一片森林肯定是有主人的，但我看沒有鐵絲就進了，最后走得我自己都不敢走了，完全是敞開的。你可不可以圈一個小的范圍？可以。圈進去的稅率一定和不圈的不一樣。如果你沒有圈的這一部分向公眾開放，說不定有一定的政策優惠。但是法律規定非常詳細，你個人進去溜彎牽一個狗是不行的，如果狗把人咬了怎么辦，諸如此類的。政府有政策，調整我們的一些土地的實際狀態。
我們是公有制，我給大家說一個笑話。我開著我的寶來車，由單位回家的時候我要路過北京的某高爾夫球場，我就非常害怕，害怕寶馬躥出來以后我把人家撞了怎么辦，一種忐忑不安的心情。最后我就再不敢開車了，就是因為那個高爾夫球場。所有的高爾夫球場在北京全部是封閉的。大尺度地塊封閉，是北京的道路為什么擁堵的原因之一。我在阿伯丁住的時候，政府給窮人蓋的窮人住的樓房，這個概念是“窮人住樓房”，樓下就是完全敞開的高爾夫，據說高爾夫球的傳播，是從蘇格蘭開始的。
幾年前據說全世界傳播一個故事，說北京的一個村莊的黨支書，在高爾夫球場打球，然后突然想吃飯，想吃飯你就吃吧，叫一個外賣服務。直升飛機開來送了一碗餛飩，因為他特別偏好于餛飩。我見了那個當事人，我在這里正式替他辟謠，他說實際上不是這樣的，他當時做一個外事的商務談判，因為北京的交通堵，到了飯點哪里吃飯去？叫了一個直升飛機要把商務談判的這些人拉到另外一個地方去吃飯，有一個記者問他一句話“直升飛機來干什么？”“給我們送一碗餛飩”，記者就把那個話在網絡上傳出去了。他說是沒有的事，我相信他說的話。這個故事說明了什么問題，說明北京的高爾夫球場是一個很特別的所在。
講到私密范圍，雖然咱們號稱的是公有制，大量的土地被圈起來了。這叫社會主義公有制，你樂于承認嗎？
政府對土地產權行使的另一個辦法，是限制自由交易權。歐美國家的交易也不是絕對的自由的。還有土地占有稅差別稅率，美國對農民不收財產稅的，收所得稅，財產稅不收。鼓勵私地公用，因為這樣一些原因，再加上土地的國民經濟貢獻率下降，當代國家競爭力就像葛優在《天下無賊》里面講的“關鍵是人才”。葛優說得對，當代世界的國際競爭力是人才決定的，不是土地決定的。因為這樣的一些原因，當代政府不害怕土地私有，如果你害怕你就太落后了，你還是幾千年的皇帝思想。你在發展經濟上，認為土地很重要，市場也不愿意放開，那個水平太低了。我認為這樣的一些觀念需要接受。
如果一個國家的土地資源很好，反倒可能會陷入一種“資源詛咒”，經濟發展不了，社會也不能進步。沒有哪一個國家，依靠自然資源成了經濟繁榮、社會文明的國家。
“深化城鄉改革的路徑”
首先是希望中國人的居住形態發生大的變化，這個觀點應該是學界很少有，我看差不多我一個人在呼吁要改變中國人的居住形態。經濟學家都忙得很，成天討論貨幣、財政、衍生品，忙這些事。我現在是不遺余力地在呼吁要改變中國人的居住形態，怎么改？為什么要改？我們繼續來討論這個問題。
告別施政糾結。我們在土地問題上有一個糾結，如果做一些土地政策的調整的話，農地少了怎么辦？我給出“告別施政糾結”的一個辦法是什么呢？劃定農業保護區，就劃30億畝。中國適合人類居住的地方是60億畝左右，30億畝劃成農業保護區，去掉20%的河流道路寬打寬算，還有24億畝。你劃了農業保護區之后，在保護區之內非農建設只能少不能增，非農建設的占地只能減不能增，這樣一個政策導致了政策的實施比較簡單，而且耕地的保護就能夠看得見。另一大好處，是提高土地使用的可預期程度，防止土地利用中的政策投機。犬牙交錯的基本農田不容易被蠶食，所謂的基本農田有一些劃到了高山上。高山陡坡不應是我們的農業保護區。農業保護區之內，你想占都不允許你占，干脆就不允許。我認為這個重大的政策一旦實施，領導人的施政糾結就沒有了。這樣一個政策的建議為什么不被采納呢？因為我的建議還跟著一條，農業保護區之外的土地交由地方管理，這樣不容易受一些官員的認可。但我認為這個非常有必要。
在農業保護區之外，統籌城鄉建設用地，把城市建設用地增加到3億畝，同志們說“你不是說我們城市建設用地本身使用率效率不高”，為什么還要增加呢？我說的是城市用地增加，不是說全國的建設用地增加。這個2億畝增加到3億畝，這1億畝來自哪里？來自農村建設用地。農村的建設用地大概是2.5億畝左右。
我們現在算一下，目前的居住用地2億畝×25%=5000萬畝，這是居民的住宅區。如果我們做一個改變，因為存量調整很困難，樓房已經搞起來了要把它拆掉是不行的。政府大草地、大綠地，政府辦公的大院你要把他再作一個修改有困難。改革后的居住用地：3億畝×40%=1.2億畝。這是增量調整，是一個務實的做法，把居住區的比重放大至40%，有1.2億畝做居住住宅用地。1.2億畝的居民用地（現在就是5、6千萬畝），會是一個什么結果？會讓我們中國人都住到歐洲的水平。
人均占地水平中國不是太高，但是國際上的數據分析有錯誤，我自己算的應該是190平米。190平和英國差不多，跟日本差不太多，跟西班牙差不多，中國來講人均占地城市建設用地的總量達到3億畝沒有問題，不用增加對耕地占用。我們進一步來分析這個可能性，全世界都說地不夠用莫過于東京，它的開發強度為57.7%，居民區占城市建成區的比重居然接近60%，比歐洲的平均水平高，而東京被認為是最缺地的。因為這么一個比重比較大，所以能夠支撐它住宅區當中一半多的房屋是別墅。如果沒有59.2%就沒有這個33%和26.2%，所以不要認為土地資源多么緊張，我們中國人就住不好。受推崇的荷蘭的狀態，它是發展緊湊型城市的典范，第一行橙色的是獨棟住宅，藍色的是樓房。鹿特丹和海牙是國際型的城市，所以獨棟住宅要略小于50%，其他的基本上都在50%之上。荷蘭的人口密度是我們的3倍，人家能做到。我們在居住形態的問題上要調整，不是資源的問題，是政策問題，是規劃管理體制的問題。
我們深化改革會引起的后果是什么，大家說我的通勤距離就增加了，路上開車就增加了。我們這兒給出的數據是，衣食住行從美國數據來看一般占一半以上，中國是住行再加上通訊是36%。這是美國的主要城市主要地區的比例。居住形態改了以后可以拉動消費，可以擴大內需，而擴大內需拉動消費是決定中國未來20年、30年經濟增長一個重要的原因?，F在老講供給側改革，我們需求側也需要改革，我們需求側改革要解決什么樣的問題，要解決讓中國人勒緊褲帶過日子的問題。你勒緊褲帶過日子，你的產出越大你的對外貿易依存度就越大。你就是一個債權國，但是你住的品質不高，你用自己的債權來支撐別人的擴張，這個政策不可取。供給側的改革一定也要做需求側的改革，要釋放中國人的需求，要克服消費抑制。我們老百姓的居住用地比較少，一些小城市比較空，一些大城市有大量的鬧中取靜曲徑通幽的地方。所以一定要改規劃體制。上表左列是西北某重要城市的新區土地利用規劃，這種情況很常見。國家規劃標準將居民住宅區占城市建成區的比重確定為25%—40，但通常城市政府是就低不就高。如果可以做存量的調整，希望對規劃做這樣的變動，但存量調整短期內沒有可能性。如果我把城市用地由2億畝增加到3億畝的話，這個調整就相當地容易。
現在要回答大家最關心的問題，說我買不起，深圳的樓房也買不起。蛇口的某些地段已經是10萬一平了，北京二環以內的我估計十萬都買不到了，據說是五道口又出了15萬還是20萬的價格。價格是供需造成的，中國人對住房的需求本身就比較強，這個強不是為了居住，部分原因為了儲蓄，因為預期要漲價所以我要買房，有些人是為了投資。這個本身是陷入經濟非良性循環的一個因素。
如果不考慮這個因素，需求會減少，但是價格上漲不能完全怪需求，一定還有供給的因素，供給的因素就是我們前面說的，你是25%，人家東京是59.2%，這是土地的提供。你當然就是提供了一個漲價的可能性了。如果東京也來個25%、30%的話，你讓日本人這日子怎么過??？這是在東京新宿拍的賣地的櫥窗廣告，我算過，買200平地需要100萬人民幣，東京的新宿我理解它是相當于北京的中關村，北京的中關村核心地區沒有別墅，外圍地區如果有的話我估計是一棟1個億左右，這個是200平100萬的地價。因為他們沒有70年到期以后就如何的問題，所以買了這個地是一定要精心打造的，認真地去建設。歐洲有些建筑，光設計建造就要100年以上，70年的產權不就玩完了嗎？在這個地方買了200平地，你認真打造的話，日本的規劃師跟我講建筑、安裝、裝修成本算下來一平米2萬，因為他是永久可以傳下去的財產，你搞一個2千塊錢行嗎？你有200平地造房子，永久產權，讓你2千塊錢把房子裝修起來，你肯定不會。
如果你擁有30年或50年的住房使用期，你會認真蓋嗎？你不會。我曾經寫過篇文章叫《自由創造美麗》，自由包括對產權的處置，你老是限制50年、70年，沒有70年以后使用的自由，你就不會創造美麗。我們提“美麗鄉村建設”，如果產權問題不解決，美麗鄉村建設空談。
500萬在東京的新宿搞定一個獨棟別墅，100平蓋房子，兩層，100平是院子，真是令人神往。美國的價格還要比這個低。在我們這樣一個欠發達國家，在一線城市，除非你冒險買一個小產權房，這個“中國夢”一般白領不要做。
我為什么要舉這個例子？價格是因為土地供應政策影響之后形成的，本來沒有這樣的價格，如果說預期房價不漲的話很多人不會買很多房子，原因如此簡單，大家可以不要再跟我提這個問題了。有人說老師我樓房也買不起，何談獨棟房屋？我知道你買不起，那不怪你，怪我們的政策。樓房價格再漲，對建材行業的拉動意義不大，因為這是一個分配效應，你就賣10萬一平是那么多的建材，你賣1萬一平還是那么多。
農村人口布局新形態
我們希望農村的居住形態也要變化，不能把農民的房子拆了以后讓農民在地頭上搭建窩棚生活。我所憧憬的農村的居住形態是這樣的：星羅棋布的房子，萬綠叢中有農民的住房星星點點。不要把專業農戶趕到樓上去，集中居住的居民點要建設得像一個城市。
為什么要講農業保護區，如果搞農業保護區的話，有些事情政策就不一樣了，農業保護區里有一些特殊的政策，例如，不一定修柏油路。美國好多的農場里面沒有鋪裝柏油路，只有簡單的防滲水。我們現在把農村道路修筑作為政績，但過頭了并不好。要修300萬、500萬公里的鄉村道路，每年的維護成本就十分巨大。
政策調整還要有個全局的設想，全國人口布局重新構思?，F在中國的城市化率估計是56%，有些人批評說，實際的中國城市化率沒有這么高，我認為比這個高。什么叫城市，我們是按照城鎮區劃的概念經營的，本來國際上流行的城市的定義是，總人口超過5千人，其中核心區每平方公里4千人，就是一個非農業居民點，就是一個城市。
中國大量擁有一座小學的農村居民點，在規模上就接近或超過上述標準。只要一個年級有30個學生的話這個居民點就滿足要求。經過小學撤并之后，一般的小學能夠滿足這個要求，一個年級有30個孩子，5、6個孩子的學校都撤了，有些人反對撤并學校，但是我認為官方做法是對的，不撤并的話很難留下好老師?，F在全國農村小學(按官方統計，未包括鎮及鎮鄉結合部)有13萬所，平均每一個小學每個年級約45名學生。這些小學所在居民點，會有相當一部分達到國際流行的城市標準。是不是城市的唯一標準，就看居民點的人口規模。中國人多，尤其中國傳統農區人口密度很高，所以我們不要驚訝。
中國的城市化率有多高？大家說我們現在城市的品質不高，所以城市化率還沒那么高。城市的品質是相對的，北京的城市品質就高嗎？未見得高，特別是局部地區。南二環到長安街之間的區域城市品質是比較差的。城市歸城市，景致歸景致，所以中國實際城市化率應該超過官方公布的指標。對于以后的城市發展，我作一個分析，如果官方政策好，官方政策令人滿意的話，以后的城市會發生一個變化。
今后中國人口布局狀況如何，基礎性因素是以下幾個方面：
第一，現有城市格局對于未來的城市可能有影響。未來的城市怎么樣變化，跟目前的城市格局有很大關系。我們目前的城市格局有些問題，我們還希望其他的因素也起作用，影響我們未來城市的格局。
第二個因素，農業現代化以后，留在農村的人口比較穩定，他們不大愿意遷到城里頭去了，城鄉人口流動均衡水平這個因素對城市有影響。我估算了一下，我們中國的農業人口剩下3千萬戶的時候，就達到了一個相對穩定的狀態。農業人口3千萬戶，一戶算3.5或者是4個人，這就比較穩定了，因為收入跟城里人差不多了。
第三個因素，日本學者有一個研究，一個城市的機動車的半小時路程范圍里農業水平比較高，離開了這半小時的路程就有問題。在我看來，這個因素是城鄉一體化、城鄉協調發展重要的約束因素，不考慮這個，意味著城市發展可能脫離了農業現代化的要求。按照這個分析，我們國家每1200平方公里需要一座城市，按照全國的總面積（胡煥庸線以東的面積，不包含青藏高原），需要3300多座城市，這是城市的總量，目前按照官方的說法，我們現在有600多座城市。
第四個因素，逆城市化人口。美國的城市是這樣的，1個農業人口伴隨9個農村人口，住在農村的不一定都搞農業，那9個大略算是逆城市化人口。我們中國怎么樣確定中國數值？這是很費腦筋的一個問題，中國的逆城市化人口是不是也是1：9，或者是1：10？中國3千萬戶農業人口就比較穩定了，也按照1：9來算，再加上2.7億戶逆城市化人口？這當然不可能。我們不能搞一個1：10。我做了一番研究有這么一個判斷，一個國家的恩格爾系數跟農村的總人口比較接近，恩格爾系數越低國民的創新力越強，恩格爾系數可能跟逆城市化總人口有關系，按照我的想法，未來中國的總人口15%左右是農村人口，其中包括逆城市化人口。
第五個因素，教育及學校設施因素。所有的公共設施里，農民流動還是不流動，第一位考慮的因素是能不能掙錢，第二位考慮的因素就是孩子上學問題。學校要建設好必須保持一個年級60個孩子，一個班30個孩子，要不然這個學校沒法建設好。按照這樣的原則算，全國必須有3萬個大的居民點。
綜合上述這些因素，我對未來中國城市即合理的未來中國人的居住點是這么一個判斷：現有的這些大城市會適當地發展，保持300萬多座，農村有一些大的居民點，一個居民點可以設計一個好的小學，300萬個居民點按照每個居民點10戶，總共3千萬人，職業的農民要分散居住。300萬戶離這大的3萬個居民點的距離都會在10公里以內，機動車在15分鐘路程的范圍里，孩子上學一般沒有什么問題。這是我對未來城市的總的估計，我認為這個估計有利于農業的現代化，有利于社會穩定。
以上的估計雖然使用了一些數據，但還是一種定性的把握。大趨勢把握好，即使數據比較粗糙，也要比趨勢把握不準而數據精細更靠譜。
誰要進城？我只說一個結論，城市養老效果要好于農村，再不要說給農民留一塊地養老，這是嚴重的自然經濟思想?？恳划€、二畝耕地來養老，離“中國夢”實在太遠。經濟發展以后，底線的社會保障標準，也會遠大于一畝、二畝地的收入。窮人也要進城才好。充分就業的人口及其家庭不應該貧窮。遇到就業障礙的人口，需要政府和社會幫助，而城市經濟體中幫助窮人的成本更低。
誰不進城？專業農戶不進城。專業農戶不進城，就需要公共設施投入及公共服務支出，錢怎么來？根本不需要擔心這點錢?，F在對村莊建設的資助不完全是針對農民的。未來針對小型專業農戶居民點建設的支持，要比針對幾十萬個村莊建設的支持，花錢少許多。
進什么樣的城？這個數據算起來非常令人鼓舞，因為居住形態的變化我們有可能擴大消費15萬億。房地產市場怎么辦？房地產市場不會蕭條，因為我們要蓋別墅了。關鍵是官方的政策怎么調整，我真希望同志們跟我一起呼吁，呼吁的結果就是讓中國人的居住品質更好。假如我們按照日本的標準，一個獨棟住宅200平米，建筑安裝成本、裝修成本1平米2萬的話，我們要搞2.5億棟的別墅，算下來投入，光建筑裝修費用是1000萬億。關鍵是房地產的形態會發生變化，很有可能我們中國人將來也是把地切成一塊一塊地來賣，有可能不需要開發商，第一是需要有人買地，第二是錢不夠要貸款需要銀行，第三是需要建筑商。我們以后可能沒有大的開發商只有大的建筑商，現在我們是只看見開發商，建筑商看不見。這個變化將來會讓中國經濟非常樂觀。其他的一些改革也需要。
