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黨國英:城鎮化與土地制度改革

作者:黨國英 來源:深圳創新發展研究院 時間:2016-07-28

“土地本來不是問題”


土地在我看來本來不是什么問題,但是在我們國家卻成為了一個重大的問題,這個判斷是需要有一個分析。

首先我們對土地做一個總量的分析,地球上的陸地面積有1.5億平方公里,中國土地按照做經濟地理的專家給出的結論,我們大概是60億畝適合人類居住,人均有4.4畝。我們在座的各位您有多少地?你幾平方都沒有,你住樓房分攤到你的面積也不是你的地,70年以后要收回去,我們沒有地。因為我們的地是公有的,我們沒有地,從法理上講是這樣的。

單從我們擁有土地資源量來看,我認為這樣的一個土地資源狀況根本不影響中國城市化。我非常喜歡把中國跟歐洲的荷蘭做比較,因為荷蘭土地制度被美國學者認為是“世界上最好的土地制度”。荷蘭的城市化也很受人推崇,都認為它是一個綠色、低碳、可持續的發展模式,說荷蘭的城市是緊湊型城市。

我們拿荷蘭做比較來算一個賬,荷蘭的每畝城市用地的產出大概是160萬人民幣,深圳是153萬,我覺得深圳人民應該自豪,我猜測要比長三角的核心區都要高。荷蘭的水平應該是歐洲中等的水平,經濟發展較好的佛山南海大約是26萬,中國的平均數是30萬。如果我們通過努力,全國的城市用地產出都達到深圳的水平,我們的GDP總量可以翻5倍。翻5倍是什么概念?毫無疑問是發達國家 的狀況,各種指數都能夠滿足發達國家標準的要求。僅僅現有的城市用地不用擴張,就足以滿足我們經濟增長的需要,而且空間特別大,這是我說的本來土地不是問題。

問題是我們的土地浪費嚴重,GDP每增長1%,對耕地的占用和日本快速發展時期做比較,我們有這樣的一些數據。我們的狀態不好,我們大概是日本的1/8。所以問題不是沒有地,也不是城市地不夠用,而是浪費嚴重。再從中國的居住品質上來看,我認為我們的居住形態有重大的問題。我們的居住形態能不能達到歐美的水平?有沒有這個可能性?其實可以,至少達到歐洲平均水平本來沒有問題。因為我們的建設用地當大概是5億畝,城鎮村及工礦占地4.6億畝,假定土地利用的存量可以調整,能不能切出來9千萬畝做住宅用地?應該可以。存量調整很困難,我們不能把現有高樓都炸掉,不能把大量的已經是工廠的地方變成居民區;這樣做有一定困難。如果我們做增量調整的話有沒有這個可能性?完全有可能性。這是“土地不成為問題”的又一個條件。

土地不成為問題還要講到農業,中國農業會怎么樣呢?大家覺得這個進步很大,我們吃的、喝的、穿的看起來都沒有問題,其實不然。本來我們的農業可以更好,中國人的吃飯水平可以更高。中國的谷物單產是美國的78%左右,如果我們的單產達到美國的水平,全國播種12億畝就搞定了,12億畝的糧食播種就行了。我們現在實際上糧食播種峰值大概是18億畝,12億畝是2/3的面積,這里面包括了一年兩季復種指數的問題。我們18億畝的地只播種12億畝可以讓一些地休息、可以輪作,可以少用化肥、少用農藥。因為12億畝一畝地1千斤就是6億噸,滿足口糧、飼料用糧、滿足浪費都全部搞定,更不用說還有其他的50億畝的草地及更多林地的產出。


“土地制度何以成為問題”


土地本來不是問題,但是我們偏偏遇到了問題。究竟遇到了什么樣的問題,這個事情人們并不是太清楚,經常說土地有問題、有問題,究竟遇到了什么問題?怎么樣概括?我談一下我的看法。

農村農業的問題

中國農業在國際市場上的競爭力嚴重低下,如果我們的農產品價格特別是谷物價格降低30%(當然今年降得很厲害,小麥、玉米從去年的1塊錢一斤降低了30%),就有可能和國際市場形成一個抗衡的價格。但是,按目前的條件,玉米、小麥賣7毛錢的話這個地農民沒法種了,甚至大農場都沒法種了,因為大農場的地租率很高。國家如果提價,農民交的糧要大量進國庫,甚至走私進來的糧也要交給國庫。我們庫存的糧不一定全部是中國農民種的,還有國外的。中亞的糧食都來了,原來認為中亞的農業不好,人家小麥現在可以賣7毛錢一斤。如果我們的價格不是足夠高,我們的農民就難以種地,就要嚴重地虧損;如果足夠高,國家財政又負擔不了,原因是我們的成本高。這是我們的狀況。

這個問題我進一步往深說,中國人的吃飯成本受農業成本的影響,我們的吃飯開支占總開支的比重是30%,美國人是12.6%,這是比較新的數據。一個國家的吃飯成本低,就可以使這個國家的老百姓敢于消費,可以使這個國家的老百姓不一定成天想著要儲蓄,可以使這個國家的國民職業選擇的行為發生變化,就敢跳槽、敢炒老板的魷魚。人的一生吃飯沒有問題,住房沒有問題,何懼之有?一輩子做一件事情,即使做不成功,也能夠很好地活下去,人就膽子大。7%的美國公民從農業部領到食物券,如果住房再廉價的話,這個老百姓一生何懼之有?衣服也不貴、鞋也不貴,有中國大量的廉價的衣服和鞋子。這樣它的國民創新可以不留后路。在我看來美國人的創新一個重要的原因就是恩格爾系數低,生活成本低。

我們現在跟美國的關系比較緊張,有人研究過當代戰爭,當代戰爭基本上是歐美人勝利。他們認為有三個原因:一個是技術,一個是紀律,還有一個是后勤保障。技術的開發大多來自于民間,所以糧食的成本、吃飯的成本,看起來不大的問題,其實在我們這里問題相當大。

中國農業成本為什么這么高?我們要做一個解釋的話就有很多的話要說,它與我們的集體土地制度有關系。我覺得集體經濟在法學上的歸類比經濟學上的歸類更容易理解,就是社區共同共有。舉一個例子,社區的一條馬路肯定是社區共同共有,需要不需要?需要。馬路不能切割到每一家。但是經營性的資產比如我用這個地種糧食、用這個地養魚,這個要不要社區共同共有?其實是不需要的。但是我們就搞了社區共同共有,思想不明晰、理論不徹底、方法步驟猶抱琵琶半遮面,留了很多的問題。

變革我們的傳統集體經濟制度,是我們降低農業效率的一個主要的因素。我在江蘇鹽城做調查,發現在土地規模適當集中之后,農業成本可以降30%。但是擴大規模遇到一個很大的問題,土地集中到一定的規模以后遇到一個最大的問題就是地租,中國農業地租率之高全世界可能獨一無二,我們的地租幾乎要把所有的農業純收入都包括進去。我說的是“純收入”,不是“盈利”。
原來有些規?;霓r場還希望通過規?;a生一點利益,也就是要滿足資本利潤率大于零的要求。但是遇到糧價下跌10%就夠嗆了,所以今年的情況就是好多搞規模經營的租地農場退地,干不下去了。這樣一個制度是農業效率低的一個主要的原因,我把他概括成好幾個方面,因為時間的問題我就不一一說了。

公權不當干預私權。財產制度是一個基本的權利配置,一般來說通過革命取得政權以后就要把財產權通過法律固定下來,權利要明晰、法治要完善。美國人早期掠奪印第安人的土地過程是極不規范的,五花八門可以非常殘酷的。甚至美國早期一些人在西部圈大量的土地,后期的人又來爭奪,這里頭也充滿了欺詐。

斗爭時期結束以后一定要有完善的法規體系,這個體系建立起來以后要有一定的穩定性。我們中國的特點看了《土地承包法》就知道了,我們要調地,2/3的村民或者是村民代表同意以后就可以調地。如果你是農業投資者,你到那個地方投資把地包過來了,人家村委開了一個會2/3的人同意調地,影響到你的這個合同,你不就抓瞎了嗎?2/3或者是多數原則決定一個公共事務可以,決定一個基本財產的分配就不合適,如同一個單元樓的居民開了一個會,2/3的人通過以后,比如說把您家里的電視機說我們要搬走了,你能接受么?這就是一個道理?;矩敭a制度要穩定,不能變來變去,不能三年一小調五年一大調。

前年我在都江堰做調查,當地費了很大力氣把土地確權完成了,國家也給了補貼,拍了衛星片子,搞了電子“魚鱗冊”。后來我跟他們的領導聊天,他們說我們最近又要調地,因為人口發生變化了,我說你這樣調地沒有人舉報或上訪嗎?“沒有,大家都愿意”。我說這是每家的財產啊,怎么會這樣呢?“大家認為不是財產,大家認為就是公地,公地就應該不斷地去規劃?!蔽艺f你這個狀況有利于土地保護嗎?“要這樣說的話,當然不利于?!鞭r民什么都知道,按我們長期奉行的制度,讓大家心里頭有了一個嚴重的不適應市場經濟的一個扭曲的認知,就是土地是公地,需要根據人口變化不斷調地。這個認識與中央的意見不一致。

中國城市的問題

具體來說中國城市居住形態出了巨大的問題。我先定義什么叫“居住形態”,我對居住形態做了這么幾個方面的內涵的確定,宅基地所有權或者使用權是誰的?這是決定居住形態的一個要素。你住的是樓房還是平房?居住區占城市建成區面積的比重有多大?第四點,富人與窮人適度混合還是分離居住,這也是一個居住形態。還有通勤距離有多遠也是一個因素。

我們首先考量居住形態的本身,然后考量這個居住形態給我們一系列其他的發展所帶來的影響。中國人主要是住樓房,我把這概括成“集體主義的居住形態”。集體主義的居住形態用圖片來解釋就是這個狀況.為什么是集體主義的居住形態?推開你的單元門就是公共空間,或者就是別人的地方。你的那個土地證不可能是你一家一個證,是一個集體的證。土地是集體的,你要退出你就連房子一起賣了以后得到一個錢,包含了土地的份額。你說退出,方式是把你這個單元拆了以后重建行不行?不行。宅基地上有我一塊地,我現在把我的房子拆了我要種一棵樹行不行?不行。因為物理性質決定了沒有可能性。這就是集體主義的居住形態,我后面要說到,這個危害特別大。這樣的一個居住形態有什么樣的影響。環境心理學家研究的結果就是人容易得病。在座的可能說“我沒有得病啊”,人們都這樣想。不可能人人都要病,但是比例會大上10%就不得了了。所以這是有說法的,實際上中國看風水先生用的是《黃帝宅經》也有類似的說法,風水科學的那一部分講的風向、陽光,有沒有可能發生泥石流等等,他講的有的是有道理的,有的是披了偽科學的外衣。這是人類科學研究的一個成果。

香港和新加坡的城市居住形態對我們大陸非常有影響,《南華早報》曾委托一家著名調查公司做了一項研究,結果表明,香港人的生活品質不是太高。近四分之三的上海居民說,他們覺得在上海生活感到安全;北京在這方面名列第二,比例為62%。只有49%的香港人說在香港有安全感,但這比內地居民的平均數高一個百分點。僅44%的香港人說他們與家人相處融洽;內地居民的這一比例為81%。涉及與朋友和同事的關系時,情況也是如此。一半的內地受訪者對生活環境感到滿意,而香港人的比例還不到三分之一。香港居民對空氣質量更為不滿,盡管內地城市的空氣污染嚴重得多。

對高密度居住環境與人的心理和生理惡變之間關系研究,環境心理學已經有明確結論。VANVEIET研究發現,高密度住宅對成人和兒童都有負面影響。住在多層或高層住宅中的孩子,在一些生活技巧的學習上發展較遲鈍,且容易感染呼吸道疾病,較富于侵略性,容易失眠,神經系統病變發作的機率較高,社交能力較差。研究者還指出,樓層越多的住宅對居住者負面影響越大,對于只有“父母、子女”的核心家庭來說,負面影響更大。住在高密度住宅區內,會導致更強烈的擁擠感,并且出現其它負面態度,如知覺到的控制、安全、隱私與滿足感降低,與其他居民的關系品質惡化。

居住過密會影響人口的出生率,這是我自己閱讀過的研究文獻表明,居住過密以后會影響到人口的出生率,我們現在計劃生育有一些松動,松動以后發現人還不是太愿意生孩子,要達到人口更替的水平好像難以保證。為什么呢?我看的文獻是,人的生活密度太大,同性戀的比重會增加,這是人家研究的結果,不是我說的。我揣測人作為一個生物體他就自發形成一個自我調整的機制。

城市土地不夠,我剛才說了本來我們的城市土地是夠的,動態地看我們是日本產出能力的1/8,我剛才說了深圳的情況要好。但是都覺得土地不夠用,都跑到國土資源部要指標,我去參觀過一些開發區,這些開發區大得令我發笑,接待區有一個巨大的衛生間。你搞那么大的衛生間干什么呢?地多嘛,地多就任性。車間里面有娛樂設施,我去到一個大企業看到這樣的情況。

“三舊”改造能不能把這個改過來?國家搞的“三舊”改造確實有成績,但是花了九牛二虎之力結果不是太令人滿意,我得到一塊地以后如果我用不了就賣行不行?不行,因為我們土地交易是政府壟斷的。我自己有100畝我賣上30畝,普遍形成這樣的一個市場,增值了以后按增值收費,但我們不是這樣的一個概念。所以土地的浪費主要是要素的市場定價機制沒有形成。

我們遇到農業的問題、城市的問題,特別是居住品質的問題。居住品質的問題。大家知道現在一些有錢人、一些白領往國外跑,一個個看著熟悉的朋友辦了綠卡或者是辦了移民走掉了,原因之一是買了一個財產權。我們買商品房是70年,買一個小產權房你會面臨房子被拆掉的危險。北京獨棟房子的價格非常高,樓房其實也是一樣,是東京的10倍或者20倍。北京的某房地產開發商老拿中國的樓房和國外的獨棟房子比,這個價格怎么能比?說中國的價格還不貴,你不是欺負人嘛,你認為大家都不識字???所以我們確實有問題。

面對這樣的一個問題,我們當然希望改革,要改革首先是觀念要調整,當然最重要的是領導觀念要調整。老的領導前輩說嚴重的問題是教育農民,農民當然需要教育,但是我歷年觀察,農民的思想解放程度其實不亞于干部,有時候嚴重的問題是教育領導。

現代社會各類資產可以被貨幣來衡量,都可以貨幣化,可以證券化。我們經濟學上講的一個普遍的基本知識就是,要素的價值或者是價格是由它的邊際生產力決定的,土地也一樣。土地、資本、勞動力的價格都由它的邊際生產力決定的。有這樣一個定價,你有資本要轉化成土地,你就通過市場交易,按照合理的價格轉化成土地。反過來也可以。我最想說的是,我們沒有理由對土地的產權政策實行另外一套。資本是要素,我們資本可以私人擁有,土地不行。這個首先在邏輯上站不住腳的,這個觀念首先要調整。

我注意到歐美國家的土地利用一個重大變化,過去我們沒太關注,私人擁有的土地可以拿出來做公共用途。我們看到歐美有一些公園或者說一些保護地,就是私人拿出來的土地。我們在歐美旅行,你要走到一個公園里頭,其實走到了人家私人土地上。你放心他不會讓惡狗來咬你,但是你也不能牽著惡狗去里面溜彎,這個非常明確,法律規定非常細。我說的意思是,不要以為手里頭有一塊地就一定如何如何。

我給大家放兩組數據,這組數據是美國農場的財產構成,他的財產構成下面黃色基本上是土地,上面的綠色是其他的財產。你和這個比較一下,農場的財產構成是剛才的情況,但是農場的收入構成相反,收入構成是取自土地上的收入很低,而取自農場以外的其他的收入很高。當然我們首先想到這個定價不合理,但是它很有可能是合理的,因為這個問題討論起來復雜。但是有一點我認為可以明確,就是農民的收入越來越不決定于土地,決定于他的人力資源,他在整體農業產業鏈上的工作決定了他的收入。如果僅僅決定于土地,那農民的收入基于土地的收入會比重更大。產業鏈上的資本沒有計入他的資本構成,投資者是別人,你是人力資本,是一個勞動者。勞動者的人力資本不是你的財產構成,統計上是這樣的。

我想通過這個講一個道理,土地不重要。聽起來又是聳人聽聞,土地怎么能不重要呢?沒有土地我們何以生活?物理上是重要,發展的貢獻不重要。我們近幾百年全世界的經濟增長不是因為土地增長,地球表面積就這么大,但我們的投資增加了,因為我們教育等等一系列的原因,人力資本水平提高了。所以我說“土地不重要”有一個特別的含義,誰成天把土地掛在嘴上,說這個土地一定要如何如何,不然的話又會如何如何,土地是農民的社會保障,土地你要弄不好的話,或者說學習歐美的話就天下大亂了,土地被兼并了農民會造反,這屬于幾百年前的事情。

如果當代領導人要抱著幾百年前的思想來治國,這個事情就麻煩了。所以一定要告訴他,土地對于經濟增長來講可能不重要,但是你要弄壞它的話,有意把事情搞壞,那對經濟增長是有破壞的,我覺得要這樣的認識。

同志們知道現在中央領導人特別推崇中國文化傳統,廣義的文化包括了產權規則。我們中國的傳統文化有一個重要的特點是:土地私有。夏商周漢民族發育,至少從秦開始我們實行土地私有,這是中國的傳統。

歐洲的傳統是什么?歐洲的基督教傳統就有土地公有思想,歐洲的土地管理實踐是,長期土地不能買賣,土地不能買賣就是限制產權,不能自由買賣的,跟我們中國不一樣。你也可以認為它是一個準公有資產。這個幾百年前逐漸發生了變化,這樣一個土地私有的思想奠定之后,誰不贊成?馬克思不贊成。馬克思的思想在歐洲思想的進化過程當中,我覺得他有一點復古主義。他本人的目的是解決社會問題,希望有一個更平等的社會。但有一位著名學者講過“陽光之下無新事”,真正的創新特別是思想創新是特別困難的。

這樣的話我們就面臨一個麻煩,我們尊崇中國的傳統和堅持什么就形成一個矛盾,我覺得這是我們一定層面上政治家的一個最大的糾結,這個怎么擺平?近代為什么落后原因也很多,滿人南下之后對于我們中國的土地產權形成了一個嚴重的破壞。游牧民族的產權保護意識弱于農業民族。改革開放以來之所以我們進步了,因為我們不是強化了傳統集體所有制,而是通過承包制來弱化集體所有權。我們希望大家認真地讀一下《土地承包法》,如果對這個問題有興趣,按照《土地承包法》的規則,土地所有權沒有什么意義。要把土地所有制區別為名義上的所有制和經濟意義上的所有制,這是馬克思講過的,很重要。英國名義上的土地都是國王的,你從英國前期的歷史來看,國王的思想已經發生了變化了我就是想解釋這個糾結,幾千年的傳統,土地不能買賣,后來確定了這樣一個土地產權制,它是進步還是反動?我認為是進步,我認為歐洲人的進步和產權的確立很有關系。如果是進步的話馬克思的意義又做何理解呢?我們中國幾千年的傳統包含了這樣一個土地的規則,他又是怎么樣評價。所以我們需要思考,這個問題一定要思考清楚,一定要有中立的一個思考。我體會馬克思的理想是要建立一個平等的社會,采用什么工具是比較其次的事情。對當代中國理解更深刻的是鄧小平。

我對西方國家的土地制度的變化做了一個梳理,美國大量的土地是國有,所以不能講私有化,但是我們確實注意到私有產權本身在發生變化,以至于當代政府對私有權不當一回事,不害怕。為什么不害怕?限制用途,你不能胡來。荷蘭的土地制度變成了世界最好,我訪問過一個農場主,這個農場主告訴我,他要在他的70、80公頃地進行改動,他的設施用地、他房子的占地是3畝左右,我說你能不能蓋一個房子賣給城里人?他直搖頭,說絕沒有可能性,說管得特別嚴,不能改變用途。

政府對產權限制的另一個辦法,是限制私密范圍。你有100公頃地,你如果把你100公頃地全部圈起來的話,政府要收你的稅,收你的稅足以讓你難以承受。因為你搞農業不可能圈,如果圈起來,一定是搞成一個私家的花園。這樣的法律就逼迫一些人把大量的林地完全向社會開放。我在蘇格蘭的一個鄉村酒店住過,我看見那么大的一片森林肯定是有主人的,但我看沒有鐵絲就進了,最后走得我自己都不敢走了,完全是敞開的。你可不可以圈一個小的范圍?可以。圈進去的稅率一定和不圈的不一樣。如果你沒有圈的這一部分向公眾開放,說不定有一定的政策優惠。但是法律規定非常詳細,你個人進去溜彎牽一個狗是不行的,如果狗把人咬了怎么辦,諸如此類的。政府有政策,調整我們的一些土地的實際狀態。
我們是公有制,我給大家說一個笑話。我開著我的寶來車,由單位回家的時候我要路過北京的某高爾夫球場,我就非常害怕,害怕寶馬躥出來以后我把人家撞了怎么辦,一種忐忑不安的心情。最后我就再不敢開車了,就是因為那個高爾夫球場。所有的高爾夫球場在北京全部是封閉的。大尺度地塊封閉,是北京的道路為什么擁堵的原因之一。我在阿伯丁住的時候,政府給窮人蓋的窮人住的樓房,這個概念是“窮人住樓房”,樓下就是完全敞開的高爾夫,據說高爾夫球的傳播,是從蘇格蘭開始的。

幾年前據說全世界傳播一個故事,說北京的一個村莊的黨支書,在高爾夫球場打球,然后突然想吃飯,想吃飯你就吃吧,叫一個外賣服務。直升飛機開來送了一碗餛飩,因為他特別偏好于餛飩。我見了那個當事人,我在這里正式替他辟謠,他說實際上不是這樣的,他當時做一個外事的商務談判,因為北京的交通堵,到了飯點哪里吃飯去?叫了一個直升飛機要把商務談判的這些人拉到另外一個地方去吃飯,有一個記者問他一句話“直升飛機來干什么?”“給我們送一碗餛飩”,記者就把那個話在網絡上傳出去了。他說是沒有的事,我相信他說的話。這個故事說明了什么問題,說明北京的高爾夫球場是一個很特別的所在。

講到私密范圍,雖然咱們號稱的是公有制,大量的土地被圈起來了。這叫社會主義公有制,你樂于承認嗎?

政府對土地產權行使的另一個辦法,是限制自由交易權。歐美國家的交易也不是絕對的自由的。還有土地占有稅差別稅率,美國對農民不收財產稅的,收所得稅,財產稅不收。鼓勵私地公用,因為這樣一些原因,再加上土地的國民經濟貢獻率下降,當代國家競爭力就像葛優在《天下無賊》里面講的“關鍵是人才”。葛優說得對,當代世界的國際競爭力是人才決定的,不是土地決定的。因為這樣的一些原因,當代政府不害怕土地私有,如果你害怕你就太落后了,你還是幾千年的皇帝思想。你在發展經濟上,認為土地很重要,市場也不愿意放開,那個水平太低了。我認為這樣的一些觀念需要接受。

如果一個國家的土地資源很好,反倒可能會陷入一種“資源詛咒”,經濟發展不了,社會也不能進步。沒有哪一個國家,依靠自然資源成了經濟繁榮、社會文明的國家。


“深化城鄉改革的路徑”

首先是希望中國人的居住形態發生大的變化,這個觀點應該是學界很少有,我看差不多我一個人在呼吁要改變中國人的居住形態。經濟學家都忙得很,成天討論貨幣、財政、衍生品,忙這些事。我現在是不遺余力地在呼吁要改變中國人的居住形態,怎么改?為什么要改?我們繼續來討論這個問題。

告別施政糾結。我們在土地問題上有一個糾結,如果做一些土地政策的調整的話,農地少了怎么辦?我給出“告別施政糾結”的一個辦法是什么呢?劃定農業保護區,就劃30億畝。中國適合人類居住的地方是60億畝左右,30億畝劃成農業保護區,去掉20%的河流道路寬打寬算,還有24億畝。你劃了農業保護區之后,在保護區之內非農建設只能少不能增,非農建設的占地只能減不能增,這樣一個政策導致了政策的實施比較簡單,而且耕地的保護就能夠看得見。另一大好處,是提高土地使用的可預期程度,防止土地利用中的政策投機。犬牙交錯的基本農田不容易被蠶食,所謂的基本農田有一些劃到了高山上。高山陡坡不應是我們的農業保護區。農業保護區之內,你想占都不允許你占,干脆就不允許。我認為這個重大的政策一旦實施,領導人的施政糾結就沒有了。這樣一個政策的建議為什么不被采納呢?因為我的建議還跟著一條,農業保護區之外的土地交由地方管理,這樣不容易受一些官員的認可。但我認為這個非常有必要。

在農業保護區之外,統籌城鄉建設用地,把城市建設用地增加到3億畝,同志們說“你不是說我們城市建設用地本身使用率效率不高”,為什么還要增加呢?我說的是城市用地增加,不是說全國的建設用地增加。這個2億畝增加到3億畝,這1億畝來自哪里?來自農村建設用地。農村的建設用地大概是2.5億畝左右。

我們現在算一下,目前的居住用地2億畝×25%=5000萬畝,這是居民的住宅區。如果我們做一個改變,因為存量調整很困難,樓房已經搞起來了要把它拆掉是不行的。政府大草地、大綠地,政府辦公的大院你要把他再作一個修改有困難。改革后的居住用地:3億畝×40%=1.2億畝。這是增量調整,是一個務實的做法,把居住區的比重放大至40%,有1.2億畝做居住住宅用地。1.2億畝的居民用地(現在就是5、6千萬畝),會是一個什么結果?會讓我們中國人都住到歐洲的水平。

人均占地水平中國不是太高,但是國際上的數據分析有錯誤,我自己算的應該是190平米。190平和英國差不多,跟日本差不太多,跟西班牙差不多,中國來講人均占地城市建設用地的總量達到3億畝沒有問題,不用增加對耕地占用。我們進一步來分析這個可能性,全世界都說地不夠用莫過于東京,它的開發強度為57.7%,居民區占城市建成區的比重居然接近60%,比歐洲的平均水平高,而東京被認為是最缺地的。因為這么一個比重比較大,所以能夠支撐它住宅區當中一半多的房屋是別墅。如果沒有59.2%就沒有這個33%和26.2%,所以不要認為土地資源多么緊張,我們中國人就住不好。受推崇的荷蘭的狀態,它是發展緊湊型城市的典范,第一行橙色的是獨棟住宅,藍色的是樓房。鹿特丹和海牙是國際型的城市,所以獨棟住宅要略小于50%,其他的基本上都在50%之上。荷蘭的人口密度是我們的3倍,人家能做到。我們在居住形態的問題上要調整,不是資源的問題,是政策問題,是規劃管理體制的問題。

我們深化改革會引起的后果是什么,大家說我的通勤距離就增加了,路上開車就增加了。我們這兒給出的數據是,衣食住行從美國數據來看一般占一半以上,中國是住行再加上通訊是36%。這是美國的主要城市主要地區的比例。居住形態改了以后可以拉動消費,可以擴大內需,而擴大內需拉動消費是決定中國未來20年、30年經濟增長一個重要的原因?,F在老講供給側改革,我們需求側也需要改革,我們需求側改革要解決什么樣的問題,要解決讓中國人勒緊褲帶過日子的問題。你勒緊褲帶過日子,你的產出越大你的對外貿易依存度就越大。你就是一個債權國,但是你住的品質不高,你用自己的債權來支撐別人的擴張,這個政策不可取。供給側的改革一定也要做需求側的改革,要釋放中國人的需求,要克服消費抑制。我們老百姓的居住用地比較少,一些小城市比較空,一些大城市有大量的鬧中取靜曲徑通幽的地方。所以一定要改規劃體制。上表左列是西北某重要城市的新區土地利用規劃,這種情況很常見。國家規劃標準將居民住宅區占城市建成區的比重確定為25%—40,但通常城市政府是就低不就高。如果可以做存量的調整,希望對規劃做這樣的變動,但存量調整短期內沒有可能性。如果我把城市用地由2億畝增加到3億畝的話,這個調整就相當地容易。

現在要回答大家最關心的問題,說我買不起,深圳的樓房也買不起。蛇口的某些地段已經是10萬一平了,北京二環以內的我估計十萬都買不到了,據說是五道口又出了15萬還是20萬的價格。價格是供需造成的,中國人對住房的需求本身就比較強,這個強不是為了居住,部分原因為了儲蓄,因為預期要漲價所以我要買房,有些人是為了投資。這個本身是陷入經濟非良性循環的一個因素。

如果不考慮這個因素,需求會減少,但是價格上漲不能完全怪需求,一定還有供給的因素,供給的因素就是我們前面說的,你是25%,人家東京是59.2%,這是土地的提供。你當然就是提供了一個漲價的可能性了。如果東京也來個25%、30%的話,你讓日本人這日子怎么過???這是在東京新宿拍的賣地的櫥窗廣告,我算過,買200平地需要100萬人民幣,東京的新宿我理解它是相當于北京的中關村,北京的中關村核心地區沒有別墅,外圍地區如果有的話我估計是一棟1個億左右,這個是200平100萬的地價。因為他們沒有70年到期以后就如何的問題,所以買了這個地是一定要精心打造的,認真地去建設。歐洲有些建筑,光設計建造就要100年以上,70年的產權不就玩完了嗎?在這個地方買了200平地,你認真打造的話,日本的規劃師跟我講建筑、安裝、裝修成本算下來一平米2萬,因為他是永久可以傳下去的財產,你搞一個2千塊錢行嗎?你有200平地造房子,永久產權,讓你2千塊錢把房子裝修起來,你肯定不會。

如果你擁有30年或50年的住房使用期,你會認真蓋嗎?你不會。我曾經寫過篇文章叫《自由創造美麗》,自由包括對產權的處置,你老是限制50年、70年,沒有70年以后使用的自由,你就不會創造美麗。我們提“美麗鄉村建設”,如果產權問題不解決,美麗鄉村建設空談。

500萬在東京的新宿搞定一個獨棟別墅,100平蓋房子,兩層,100平是院子,真是令人神往。美國的價格還要比這個低。在我們這樣一個欠發達國家,在一線城市,除非你冒險買一個小產權房,這個“中國夢”一般白領不要做。

我為什么要舉這個例子?價格是因為土地供應政策影響之后形成的,本來沒有這樣的價格,如果說預期房價不漲的話很多人不會買很多房子,原因如此簡單,大家可以不要再跟我提這個問題了。有人說老師我樓房也買不起,何談獨棟房屋?我知道你買不起,那不怪你,怪我們的政策。樓房價格再漲,對建材行業的拉動意義不大,因為這是一個分配效應,你就賣10萬一平是那么多的建材,你賣1萬一平還是那么多。

農村人口布局新形態

我們希望農村的居住形態也要變化,不能把農民的房子拆了以后讓農民在地頭上搭建窩棚生活。我所憧憬的農村的居住形態是這樣的:星羅棋布的房子,萬綠叢中有農民的住房星星點點。不要把專業農戶趕到樓上去,集中居住的居民點要建設得像一個城市。

為什么要講農業保護區,如果搞農業保護區的話,有些事情政策就不一樣了,農業保護區里有一些特殊的政策,例如,不一定修柏油路。美國好多的農場里面沒有鋪裝柏油路,只有簡單的防滲水。我們現在把農村道路修筑作為政績,但過頭了并不好。要修300萬、500萬公里的鄉村道路,每年的維護成本就十分巨大。

政策調整還要有個全局的設想,全國人口布局重新構思?,F在中國的城市化率估計是56%,有些人批評說,實際的中國城市化率沒有這么高,我認為比這個高。什么叫城市,我們是按照城鎮區劃的概念經營的,本來國際上流行的城市的定義是,總人口超過5千人,其中核心區每平方公里4千人,就是一個非農業居民點,就是一個城市。

中國大量擁有一座小學的農村居民點,在規模上就接近或超過上述標準。只要一個年級有30個學生的話這個居民點就滿足要求。經過小學撤并之后,一般的小學能夠滿足這個要求,一個年級有30個孩子,5、6個孩子的學校都撤了,有些人反對撤并學校,但是我認為官方做法是對的,不撤并的話很難留下好老師?,F在全國農村小學(按官方統計,未包括鎮及鎮鄉結合部)有13萬所,平均每一個小學每個年級約45名學生。這些小學所在居民點,會有相當一部分達到國際流行的城市標準。是不是城市的唯一標準,就看居民點的人口規模。中國人多,尤其中國傳統農區人口密度很高,所以我們不要驚訝。

中國的城市化率有多高?大家說我們現在城市的品質不高,所以城市化率還沒那么高。城市的品質是相對的,北京的城市品質就高嗎?未見得高,特別是局部地區。南二環到長安街之間的區域城市品質是比較差的。城市歸城市,景致歸景致,所以中國實際城市化率應該超過官方公布的指標。對于以后的城市發展,我作一個分析,如果官方政策好,官方政策令人滿意的話,以后的城市會發生一個變化。

今后中國人口布局狀況如何,基礎性因素是以下幾個方面:

第一,現有城市格局對于未來的城市可能有影響。未來的城市怎么樣變化,跟目前的城市格局有很大關系。我們目前的城市格局有些問題,我們還希望其他的因素也起作用,影響我們未來城市的格局。

第二個因素,農業現代化以后,留在農村的人口比較穩定,他們不大愿意遷到城里頭去了,城鄉人口流動均衡水平這個因素對城市有影響。我估算了一下,我們中國的農業人口剩下3千萬戶的時候,就達到了一個相對穩定的狀態。農業人口3千萬戶,一戶算3.5或者是4個人,這就比較穩定了,因為收入跟城里人差不多了。

第三個因素,日本學者有一個研究,一個城市的機動車的半小時路程范圍里農業水平比較高,離開了這半小時的路程就有問題。在我看來,這個因素是城鄉一體化、城鄉協調發展重要的約束因素,不考慮這個,意味著城市發展可能脫離了農業現代化的要求。按照這個分析,我們國家每1200平方公里需要一座城市,按照全國的總面積(胡煥庸線以東的面積,不包含青藏高原),需要3300多座城市,這是城市的總量,目前按照官方的說法,我們現在有600多座城市。

第四個因素,逆城市化人口。美國的城市是這樣的,1個農業人口伴隨9個農村人口,住在農村的不一定都搞農業,那9個大略算是逆城市化人口。我們中國怎么樣確定中國數值?這是很費腦筋的一個問題,中國的逆城市化人口是不是也是1:9,或者是1:10?中國3千萬戶農業人口就比較穩定了,也按照1:9來算,再加上2.7億戶逆城市化人口?這當然不可能。我們不能搞一個1:10。我做了一番研究有這么一個判斷,一個國家的恩格爾系數跟農村的總人口比較接近,恩格爾系數越低國民的創新力越強,恩格爾系數可能跟逆城市化總人口有關系,按照我的想法,未來中國的總人口15%左右是農村人口,其中包括逆城市化人口。

第五個因素,教育及學校設施因素。所有的公共設施里,農民流動還是不流動,第一位考慮的因素是能不能掙錢,第二位考慮的因素就是孩子上學問題。學校要建設好必須保持一個年級60個孩子,一個班30個孩子,要不然這個學校沒法建設好。按照這樣的原則算,全國必須有3萬個大的居民點。

綜合上述這些因素,我對未來中國城市即合理的未來中國人的居住點是這么一個判斷:現有的這些大城市會適當地發展,保持300萬多座,農村有一些大的居民點,一個居民點可以設計一個好的小學,300萬個居民點按照每個居民點10戶,總共3千萬人,職業的農民要分散居住。300萬戶離這大的3萬個居民點的距離都會在10公里以內,機動車在15分鐘路程的范圍里,孩子上學一般沒有什么問題。這是我對未來城市的總的估計,我認為這個估計有利于農業的現代化,有利于社會穩定。

以上的估計雖然使用了一些數據,但還是一種定性的把握。大趨勢把握好,即使數據比較粗糙,也要比趨勢把握不準而數據精細更靠譜。

誰要進城?我只說一個結論,城市養老效果要好于農村,再不要說給農民留一塊地養老,這是嚴重的自然經濟思想??恳划€、二畝耕地來養老,離“中國夢”實在太遠。經濟發展以后,底線的社會保障標準,也會遠大于一畝、二畝地的收入。窮人也要進城才好。充分就業的人口及其家庭不應該貧窮。遇到就業障礙的人口,需要政府和社會幫助,而城市經濟體中幫助窮人的成本更低。


誰不進城?專業農戶不進城。專業農戶不進城,就需要公共設施投入及公共服務支出,錢怎么來?根本不需要擔心這點錢?,F在對村莊建設的資助不完全是針對農民的。未來針對小型專業農戶居民點建設的支持,要比針對幾十萬個村莊建設的支持,花錢少許多。

進什么樣的城?這個數據算起來非常令人鼓舞,因為居住形態的變化我們有可能擴大消費15萬億。房地產市場怎么辦?房地產市場不會蕭條,因為我們要蓋別墅了。關鍵是官方的政策怎么調整,我真希望同志們跟我一起呼吁,呼吁的結果就是讓中國人的居住品質更好。假如我們按照日本的標準,一個獨棟住宅200平米,建筑安裝成本、裝修成本1平米2萬的話,我們要搞2.5億棟的別墅,算下來投入,光建筑裝修費用是1000萬億。關鍵是房地產的形態會發生變化,很有可能我們中國人將來也是把地切成一塊一塊地來賣,有可能不需要開發商,第一是需要有人買地,第二是錢不夠要貸款需要銀行,第三是需要建筑商。我們以后可能沒有大的開發商只有大的建筑商,現在我們是只看見開發商,建筑商看不見。這個變化將來會讓中國經濟非常樂觀。其他的一些改革也需要。


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